Les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) sont souvent proposées aux investisseurs à horizon long, car elles sont capables de générer des revenus réguliers et de protéger contre l'inflation. La comparaison des performances des différents SCPI est donc de mise : quels sont les critères à considérer dans un contexte inflationniste ?
Pourquoi comparer les SCPI en période d’inflation ?
Le pouvoir d’achat étant érodé par l’inflation, l'évaluation des rendements devient plus complexe. Un rendement de 4% semble intéressant en temps normal, mais il peut être inférieur à l'inflation, ce qui signifie une perte de valeur réelle pour l'investisseur.
Les enjeux de la comparaison en période d'inflation sont multiples, dont la préservation de son capital, l’optimisation de ses revenus et la diversification de son patrimoine.
- préserver son capital : comme susmentionné, il s'agit de s'assurer que le placement génère un rendement supérieur à l'inflation pour maintenir le pouvoir d'achat
- optimiser ses revenus : il est aussi question de choisir une SCPI qui délivre un rendement attractif tout en étant adaptée à son profil d'investisseur
- diversifier son patrimoine : répartir ses investissements entre plusieurs SCPI est primordial pour réduire les risques liés à un actif isolé.
Les critères de comparaison
Pour comparer les performances des SCPI en période d'inflation, plusieurs critères sont à analyser :
- le taux de distribution qui représente le rendement annuel dont les associés bénéficient
- l'indexation des loyers : certaines SCPI indexent leurs loyers sur l'inflation, ce qui permet d'ajuster les revenus en fonction de l'évolution des prix
- la composition du patrimoine : les SCPI investissent dans différentes typologies d’immeubles (bureaux, commerces, résidences services, locaux d’activité, logements). La composition du patrimoine peut alors impacter sur la performance en période d'inflation
- la politique de gestion : celle-ci est un élément clé. Une gestion active, qui vise à optimiser le rendement et à limiter les risques, s’inscrit parmi les avantages en période inflationniste
- les frais (d'entrée, de gestion) : ceux-ci se répercutent sur la rentabilité nette.
Les différents outils d’analyse
Pour faciliter la comparaison des SCPI, vous avez la possibilité de vous servir des comparateurs en ligne. De nombreux sites spécialisés en proposent, permettant de filtrer les offres en fonction de différents critères (rendement, type d'immobilier, frais).
Les rapports annuels des SCPI sont aussi à consulter dans le cadre de ce comparatif. Ces documents présentent les résultats sur l'année écoulée et constituent des éléments d’analyse des performances ainsi que sa stratégie d'investissement. Les éléments suivants sont publiés dans le rapport annuel :
Les performances financières
- taux de distribution
- variation de la valeur de la part
- rendement global immobilier
- comptes de résultat (état détaillé des revenus et des dépenses de la SCPI)
- bilan (état des actifs et des passifs de la SCPI à un moment donné)
- tableau de financement (état des mouvements de fonds de la SCPI sur une période donnée).
La composition du patrimoine
- répartition géographique
- répartition par type d'actif
- âge moyen du patrimoine (indicateur de la qualité du patrimoine immobilier)
- valeur vénale des actifs
La stratégie d’investissement
- objectifs de la SCPI en termes de rendement et de croissance
- politique d'investissement
- risques encourus (locatif, immobilier, de devises)
La gestion de la SCPI et les perspectives
- société de gestion : statuts, capital social, stratégies
- frais de gestion (détail des différents prélèvements sur les associés)
- événements marquants au cours de l'année (acquisitions, cessions, travaux)
- prévisions pour l'année à venir
- tendances du marché immobilier
Songez aussi à bénéficier des conseils d’un professionnel. Par exemple, un conseiller en patrimoine vous aidera à sélectionner les SCPI à souscrire, en sachant que de nouveaux actifs sont chaque année introduits sur le marché pierre-papier. Par exemple, pour 2024, 18 nouvelles SCPI ont vu le jour, contre 7 pour l’année 2023.
