L'impôt sur la fortune immobilière (IFI) pèse sur les patrimoines immobiliers les plus importants et les SCPI n’en font pas exception, de même que la pierre-papier, dans leur ensemble. Cependant, il existe une stratégie particulièrement percutante permettant d’échapper en toute légalité à l’IFI : le montage juridique du démembrement de propriété.
La séparation des droits attachés à un bien immobilier
Le démembrement de propriété est un mécanisme juridique qui consiste à séparer les droits de la pleine propriété en deux, soit l’usufruit détenu par un premier associé, et la nue-propriété par un second individu.
Le détenteur de l'usufruit jouit du bien, c’est-à-dire qu’il perçoit les revenus locatifs pendant une durée déterminée. Quant au nu-propriétaire, il devient le propriétaire du bien à terme. Il ne peut percevoir les loyers pendant la durée du démembrement. Il récupère la pleine propriété à l'expiration de ce montage juridique, c’est-à-dire à l’extinction de l'usufruit.
En matière de SCPI, ce montage s’effectue sur les parts souscrites et non sur le parc immobilier proprement dit. Exemple : Bertrand achète des parts en usufruit et Yvon des parts en nue-propriété, pour une SCPI X. Bertrand perçoit les dividendes pendant la durée du démembrement. À l’expiration de cette période, Yvon récupère automatiquement l’usufruit ; il devient donc pleinement propriétaire de la SCPI X.
Les SCPI en nue-propriété pour réduire l’IFI
L'investissement SCPI en nue-propriété représente une solution intéressante pour échapper à l’IFI. La pleine propriété est temporairement dissoute pendant toute la durée du montage. Or, l’IFI s’applique à la pleine propriété, ce qui donne lieu à une exonération totale pour le nu-propriétaire. En revanche, le détenteur de parts en usufruit est concerné par cet impôt, à condition que la valeur de ses parts soit supérieure à 1 300 000 euros par an.
Quid de l’Impôt sur la fortune improductive ?
L’impôt sur la fortune improductive remplacerait éventuellement l’IFI actuel, mais n’a toutefois pas été voté, bien qu’ayant été soulevé par l’Union nationale des propriétaires immobiliers en début d’année 2024. Toujours est-il que cet impôt pourrait s’appliquer dans les prochaines années à venir.
L’impôt sur la fortune immobilière cible les actifs improductifs. Les placements générant des loyers et qui représentent des actifs potentiels de croissance pour l’économie sont ainsi épargnés par cet IFI.
Toujours est-il qu’il demeure prudent de surveiller l’évolution de la législation et de se faire accompagner par un conseiller fiscal, dans la mesure du possible et au besoin.
Les autres impôts appliqués sur les SCPI
Les SCPI fonctionnent sur la base d’un parc immobilier locatif qui génère des loyers. Ceux-ci sont redistribués sous forme de dividendes auprès des investisseurs souscripteurs de parts et, par conséquent, ces derniers sont redevables des revenus fonciers y afférents.
Ces revenus sont constitués des loyers perçus par la SCPI sur les biens immobiliers qu'elle détient, c’est-à-dire ceux issus des immeubles implantés en France et ceux exploités à l’international, générant des devises étrangères.
Outre l’impôt sur le revenu, d’autres impôts peuvent s'appliquer, tels que les prélèvements sociaux de 17,2% qui sont dus sur les revenus fonciers, quel que soit le régime choisi. Idem pour l’impôt sur la plus-value immobilière, en cas de cession des parts ou encore en cas de revente d’immeubles.
Optimiser sa fiscalité pour réaliser les meilleurs rendements
L’optimisation de la fiscalité fait partie des stratégies pertinentes, dans la mesure où celle-ci permet de réaliser des rendements de qualité. Plusieurs pistes sont envisageables et il convient de faire appel à un conseiller fiscaliste ou à un conseiller en gestion de patrimoine indépendant pour définir la meilleure approche, en sachant que de multiples solutions de défiscalisation sont à portée de main des investisseurs.
