Technique juridique qui tend à se populariser, le démembrement de propriété consiste à séparer les droits de propriété en deux éléments : l'usufruit et la nue-propriété. Appliqué à une SCPI, ce montage fait profiter de multiples avantages. Dans cet article, nous explorerons les différentes stratégies d'investissement dans une SCPI en démembrement et les raisons pour lesquelles cette approche s’avère pertinente.
Une SCPI en démembrement pour deux différents associés
Dans sa forme classique, une SCPI permet à un investisseur d'acheter des parts dans un portefeuille immobilier collectif. L’objectif est de percevoir des dividendes issus des loyers des immeubles du patrimoine de la SCPI. En revanche, une SCPI en démembrement divise cette propriété en deux droits distincts :
- l'usufruit : ce droit est détenu par un premier souscripteur de parts, appelé usufruitier qui perçoit les loyers. Cela pendant une période déterminée qui est celle de la durée du démembrement
- la nue-propriété : elle confère la propriété des biens à terme, une fois que l’usufruit s’éteint. Cependant, tant que le montage est encore en vigueur, le souscripteur de parts qui est le nu-propriétaire est privé de loyers pendant cette période.
Le démembrement de propriété dans une SCPI est souvent proposé pour une durée de 5 à 15 ans, ce qui permet à l'investisseur d'optimiser ses rendements sur le long terme.
Les différentes stratégies applicables à une SCPI en démembrement
Investir dans la nue-propriété pour optimiser la fiscalité à long terme
L'une des stratégies les plus populaires consiste à investir dans la nue-propriété d'une SCPI : les fondamentaux à approfondir sur scpi-8. com. L'investisseur bénéficie d'une réduction immédiate du prix d’achat des parts, étant donné que l’usufruit est cédé à un autre investisseur. Cette stratégie est particulièrement adaptée pour les personnes ayant une fiscalité élevée ou celles qui n’ont pas besoin de revenus immédiats.
Les avantages fiscaux sont multiples :
- réduction de l’impôt sur le revenu : le prix d’achat est moins élevé, ce qui permet de réduire l’imposition immédiate sur les revenus
- exonération de l’impôt sur les plus-values à terme pour une longue durée de détention : à l’expiration du démembrement, l’investisseur récupère la pleine propriété du bien. En cas de revente, c’est la plus-value immobilière qui s’applique.
Cette stratégie est idéale pour ceux qui souhaitent constituer un patrimoine immobilier avec un horizon de long terme.
Investir dans l'usufruit pour des revenus réguliers immédiats
L'investisseur usufruitier perçoit les loyers et bénéficie ainsi d'un revenu régulier. De plus, les charges sont amortissables, ce qui convient particulièrement aux personnes morales qui souhaitent réduire leur impôt sur les bénéfices des sociétés. Cette stratégie se révèle également attractive pour ceux qui recherchent une source de revenus stable, notamment pour compléter leur retraite.
Combiner nue-propriété et usufruit pour diversifier ses sources de revenu
Cette approche permet de diversifier ses sources de revenus tout en optimisant la fiscalité. Par exemple, l’investisseur achète des parts en usufruit d’une SCPI X pour percevoir des loyers réguliers pendant une période donnée. Il réalise également l’acquisition de parts d’une SCPI Y en nue-propriété pour défiscaliser et bénéficier de sa revalorisation à terme.
Cette stratégie a pour point fort de profiter d’un flux de revenus immédiat (grâce à l’usufruit) tout en préparant un retour sur investissement significatif à long terme (au moyen de la nue-propriété). Ce qui nécessite alors une vision large dans le temps.
Profiter de la réduction du prix d’acquisition pour un effet de levier
Investir dans une SCPI en nue-propriété procure un effet de levier à considérer de près. Le prix d’acquisition des parts étant inférieur à celui d’une SCPI classique, il est possible d’acquérir plus de parts pour un investissement équivalent. Cela permet de diversifier davantage son portefeuille et d’augmenter la rentabilité finale de l’investissement.
